De OVKK voerde in opdracht van de provincie een onderzoek uit onder starters op de woningmarkt in de kernen van Overijssel. Naast een kwantitatief onderzoek waarin Tellers & Benoemers de provinciale ontwikkelingen op de woningmarkt onderzocht, werden er in vijf Overijsselse kernen (Bornerbroek, Wesepe, Wanneperveen, Langeveen en Bentelo) gesprekken gevoerd met jongeren die voor het eerst op zichzelf willen gaan wonen. Wat viel op? We vroegen het onderzoeker Thijs Elderink.
Vijf belangrijkste conclusies
“In het kort kun je stellen dat starters maar weinig weten over het kopen of huren van een huis en de mogelijkheden in hun kern. Starters willen graag in hun eigen omgeving blijven wonen en hebben geen behoefte aan een groot eerste huis. De huidige stand van de woningmarkt met dure woningen en strenge hypotheekeisen, maakt het voor starters niet makkelijk. De starters in de kernen zijn op de hoogte van mogelijke oplossingen, zoals bijvoorbeeld een oude boerderij of school om te bouwen naar meerdere woningen. Als laatste zien starters dat het niet alleen hun eigen woningvraag naar kleine woningen in de eigen kern is die opgelost moet worden, maar ook dat het woningvraagstuk voor ouderen om een oplossing vraagt”, licht Elderink de conclusies van het onderzoek in een notendop toe.
Informatie moet beter
Elderink gaat verder: “Uit de gesprekken met de starters uit alle vijf de kernen kunnen we een aantal overall-conclusies trekken. Opvallend is dat overal werd aangegeven dat de starters niet goed weten waar ze moeten zijn voor informatie over de woningmarkt. Daardoor hebben ze het gevoel dat ze niet tijdig op de hoogte zijn van (nieuwbouw)plannen in hun eigen kern. Ook verdiepen jongeren zich maar weinig in hypotheken en andere zaken die komen kijken bij het kopen of huren van een huis. De meeste jongeren willen liever een huis kopen dan huren. Alle partijen hebben hierin een taak te vervullen en onze aanbeveling is dat de partijen die te maken hebben met starters op de woningmarkt meer aandacht besteden aan deze doelgroep. Hier ligt onder andere een belangrijke taak voor de woningcorporaties die actief zijn in de kleine kernen. Voor hen zijn jongeren een steeds grotere doelgroep”
Dichtbij de kern
Uit het onderzoek komt ook naar voren dat in alle vijf kernen de jongeren, die hebben deelgenomen aan het onderzoek, graag in of dichtbij de kern willen blijven wonen. Een positieve ontwikkeling die perspectief biedt aan de kernen. Elderink: “De reden voor jongeren om in de kern te willen blijven wonen zijn de sociale aspecten; vrienden, familie, het verenigingsleven, maar ook de saamhorigheid, gezelligheid en dorpssfeer. Dit is in alle kernen doorslaggevend voor de starters. Door een continu aanbod voor jongeren in de kernen te kunnen aanbieden, wordt ook de leefbaarheid en het verenigingsleven gegarandeerd. Het is voor de vitaliteit van kleine kernen erg belangrijk dat deze doelgroep behouden blijft”.
Eisen aan de eerste woning
Jongeren hebben niet veel eisen aan hun eerste woning. Ze zijn zich ervan bewust dat een grote eengezinswoning niet direct binnen hun bereik ligt. “De meeste starters op de woningmarkt zien hun eerste woning als een opstapje voor de eerste paar jaren. Dit kan een appartement/kleine studio zijn of een kleine eengezinswoning als het om stellen gaat. Na een aantal jaren willen ze dan wel graag doorgroeien naar een grotere woning. Dit draagt ook bij aan de doorstroming op de woningmarkt binnen de kernen. Doordat deze groep het als eerste opstap ziet, komen de woningen over een aantal jaren weer beschikbaar voor nieuwe starters die op dat moment de woningmarkt willen betreden. Dit is ook ingegeven door de realiteitszin van de starters. Door de huidige spanning op de woningmarkt staan woningen in het wat hogere segment niet erg lang te koop en wordt ook nog eens over de vraagprijs geboden. Daardoor komen starters niet in aanmerking voor deze woningen. Het besef is aanwezig dat ze niet gelijk een woning kopen voor de rest van hun leven, maar dat dit ook geleidelijk kan meegroeien met hun eigen ontwikkelingen. Daarnaast moeten we ons goed realiseren dat we de problemen op de woningmarkt integraal aan moeten pakken. We moeten niet alleen denken aan oplossingen voor jongeren, maar juist ook voor ouderen. Ouderen blijven nu langer wonen in hun grotere woning omdat er geen alternatief geboden wordt. Juist door voor ouderen en jongeren een alternatief te bieden, is het mogelijk om de doorstroming volledig op gang te krijgen”, aldus Elderink.
Financieel ingewikkeld
“Op de huidige gespannen woningmarkt zijn de prijzen voor woningen hoog. Ook het bouwen van een woning is fors duurder. De mogelijkheden voor jongeren om een hypotheek te krijgen zijn beperkter. Dat komt onder meer door het nieuwe studieleenstelsel, flexcontracten en de groei van alleenstaande huishoudens onder jongeren. Dit alles bij elkaar maakt de positie van starters steeds ingewikkelder”.
Andere mogelijkheden
Jongeren in de kernen zien ook mogelijkheden in andere alternatieven dan alleen het huren van de woningcorporatie of het kopen van een bestaande woning. “Samen bouwen in een CPO-constructie, het in gebruik nemen van agrarisch vastgoed of het transformeren van maatschappelijk vastgoed tot woningen, zien de starters in alle kernen als positief. Volgens hen zijn dit interessante en betaalbare mogelijkheden om te beginnen op de woningmarkt. Voordelen van dit soort projecten worden gezien als het drukken van de bouwkosten, maar ook de mogelijkheid om de leefomgeving zelf in te richten”, licht Elderink de uitkomsten van het onderzoek toe.
Integrale aanpak woningmarkt hard nodig
Elderink vindt het mooi dat jongeren verder kijken dan hun eigen behoefte aan een woning: “In veel kernen liggen naast opgaven voor starters ook expliciet opgaven voor ouderen. Ouderen wonen vaak nog in de grotere woningen en hebben wellicht behoefte om wat kleiner te gaan wonen of minder onderhoud aan een woning of tuin te hebben. De woningen waar deze doelgroep nu in woont kan een vervolgstap zijn voor gezinnen die nu vaak nog in hun eerste huis blijven wonen. En die huizen zijn vaak weer de ideale plek voor starters. De doorstroming moet echt op gang worden gebracht. De starters in alle dorpen erkennen dit en zien mogelijkheden om een integrale aanpak, met verschillende doelgroepen, te ontwikkelen”
Hoe nu verder
“Het is mooi dat de resultaten van het onderzoek er nu zijn, maar nu begint het eigenlijk pas. Elke kern heeft ook zijn eigen aanbevelingen en we vinden het belangrijk dat er in samenspraak met de betrokken overheden, stakeholders en jongeren nu concrete acties worden uitgezet om de uitdagingen aan te pakken. Vele partijen hebben al aangegeven mee te willen werken. De eerste concrete stap die we nu gaan zetten is het delen van de uitkomsten met de betrokken gemeenten. Daarna gaan we samen met de jongeren, betrokken gemeenten en andere organisaties werken aan oplossingen. We kunnen namelijk elke keer blijven onderzoeken, maar het is belangrijk dat we nu daadwerkelijk stappen gaan zetten. Daarmee gaan we de jongeren die in de eigen kern willen blijven wonen een mogelijkheid bieden.”